Dzisiejszym wpisem rozpocznę analizę zagadnienia służebności gruntowych.

Służebność gruntową ustanawia się na rzecz właściciela tzw. nieruchomości władnącej, obciążając inną nieruchomość. Prawo służebności polegać może m.in. na tym, że korzysta się z nieruchomości obciążonej w określonym zakresie, np. przechodząc, przejeżdżając pasem gruntu. Właściciel nieruchomości obciążonej może być w ramach służebności ograniczony w możności dokonywania działań na nieruchomości, bądź też nie wolno mu będzie wykonywać określonych uprawnień na gruncie, które z zasady przysługiwałyby mu, gdyby nie ustanowiona służebność.

Jednym z rodzajów służebności gruntowej jest służebność drogi koniecznej. Podstawą dla domagania się ustanowienia tego prawa jest nieodpowiedni dostęp nieruchomości do drogi publicznej lub do należących do tej nieruchomości budynków gospodarskich. Co istotne ustanowienie służebności drogi koniecznej następuje za wynagrodzeniem.

Ustanawiając służebność drogi koniecznej sąd ocenia zapotrzebowanie nieruchomości, dla której ma być ustanowiona służebność, tj. do jakiego celu służy, jakie jest jej przeznaczenie, sąd ma na względzie jak najmniejsze obciążenie nieruchomości, po której ta służebność będzie przebiegać. Czyli sąd zmierza do wyważenia interesów właścicieli nieruchomości władnącej i obciążonej, umożliwiając tym samym jednoczesne wykorzystanie obu nieruchomości w najszerszym zakresie. Sąd analizuje także w jaki sposób osoba domagająca się służebności drogi koniecznej korzystała dotychczas z nieruchomości, w tym czy podjęła z własnej inicjatywy jakiekolwiek działania celem uzyskania lub usprawnienia dojazdu, dojścia do własnej nieruchomości bądź też czy przez nieprzemyślane decyzje taki dostęp sobie utrudniła.

Kluczowym pojęciem w sprawach o ustanowienie służebności drogi koniecznej jest „odpowiedniość” dostępu nieruchomości do drogi publicznej. Co się kryje pod tą definicją? Ustawa nie podaje znaczenia tego terminu, więc każdorazowo, w indywidualnej sprawie sąd sam ocenia spełnienie lub nie powyższej przesłanki, mając na uwadze okoliczności faktyczne sprawy. Orzecznictwo jest zgodne, że odpowiedni dostęp nieruchomości do drogi publicznej nie występuje, gdy co prawda jest połączenie z drogą, lecz nie pozwala on właścicielowi nieruchomości władnącej na korzystanie z nieruchomości w sposób odpowiadający jej przeznaczeniu. Nie bez powodu ustawodawca zastrzegł w przepisie, że chodzi o dostęp „odpowiedni”. Podkreślić należy jednocześnie, że służebność nie służy z istoty wygodzie właściciela nieruchomości władnącej. Nie jest celem tej instytucji ułatwienie właścicielowi nieruchomości władnącej korzystania z gruntu, lecz otwarcie możliwości na jej normalne, gospodarcze wykorzystanie, z uwzględnieniem wielkości nieruchomości, jej właściwości, potrzeb itp. 

Odnosząc się do formy ustanowienia służebności wskazać należy, że właściciele w pierwszej kolejności mogą taką służebność ustanowić w drodze umowy. Jeśli zaś nie dojdą do porozumienia, bo ich zdania są sprzeczne, np. co do zakresu służebności lub wysokości przyznanego wynagrodzenia, pozostanie im droga sądowa. Postępowanie toczy się w trybie nieprocesowym, od wniosku obowiązuje stała opłata sądowa w wysokości 200,00 złotych. Krąg uczestników postępowania o ustanowienie drogi koniecznej wynika z art. 626 § 1 k.p.c. We wniosku trzeba wskazać właścicieli wszystkich nieruchomości, przez które mogłaby prowadzić droga, aby nieruchomość wnioskodawcy miała odpowiedni dostęp do drogi publicznej.

W postępowaniu sąd korzysta z opinii biegłych sądowych, po pierwsze w celu ustalenia przebiegu służebności, w tym biegły może przedstawić kilka wariantów poprowadzenia służebności, o ile w danej sytuacji faktycznej jest to możliwe. Druga kwestia wymagająca najczęściej wiadomości specjalnych dotyczy ustalenia wynagrodzenia za ustanowienie służebności. Wynagrodzenie może zostać ustalone w formie jednorazowej, lub być wypłacane periodycznie.

Należy pamiętać o tym, że sąd rozpoznający sprawę nie jest związany treścią wniosku i stanowiskiem uczestników, tj. może przyjąć zupełnie inny wariant poprowadzenia służebności, który jego zdaniem najpełniej wyważy interesy obu stron.

PODSTAWA PRAWNA:

art. 145, 285 ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. - Kodeks cywilny (Dz. U. z 2023, poz. 1610)

art. 626 ustawy z dnia 17 listopada 1964 r. - Kodeks postępowania cywilnego (Dz. U. z 2023, poz. 1550)

Stan prawny na dzień publikacji postu

Zamieszczone informacje nie stanowią porady prawnej w indywidualnej sprawie. W celu skorzystania z usługi prawnej, zapraszam do kontaktu. Kancelaria nie ponosi odpowiedzialności za sposób wykorzystania przedstawionych treści.